财经聚焦|房地产金融新政密集落地，楼市活跃度明显提升 房地产市场供求关系已发生重大变化，未来会因城施策丨第一财经首席经济学家调研

财经聚焦|房地产金融新政密集落地，楼市活跃度明显提升 房地产市场供求关系已发生重大变化，未来会因城施策丨第一财经首席经济学家调研， 

财经聚焦|房地产金融新政密集落地，楼市活跃度明显提升

转自：新华社客户端

原标题：财经聚焦|房地产金融新政密集落地，楼市活跃度明显提升

来源：新华社

按15%执行首套房首付比例、取消房贷利率下限、下调个人住房公积金贷款利率……近期，多地优化房地产金融政策的消息纷至沓来，政策组合拳正加速落地见效。

多地快速响应 热点城市跟进

近日，重庆市民刘先生在两江新区某楼盘购买了自己的首套住房。“本来还在犹豫，刚好赶上重庆宣布房贷利率调整的利好，按照下调后的利率能省下几万元利息。我很快就和开发商敲定了合约，贷款更是没几天就放款了。”刘先生说。

从新政发布到变成“真金白银”，不少像刘先生这样的购房者享受了政策落地带来的红利。

5月17日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布多项支持房地产的金融举措。随后，湖北、广西、云南、山西、河北等省份快速响应，宣布将首套和二套商贷的首付比例调整至全国下限，同时取消房贷利率政策下限。近日，新政落地城市进一步扩围，上海、广州、深圳等一线城市发布了最新的房地产金融政策。

中原地产研究院的统计数据显示，已有超200个城市明确发布政策文件执行15%首套房首付比例，超250个城市明确取消房贷利率下限，超八成城市已落地执行新一轮房地产金融政策。

伴随多地密集出台优化举措，购房者负担有所下降。

武汉是新政发布后较早落地相关举措的城市之一。“目前，武汉的公积金贷款利率、商贷利率、最低首付比例，都处于近年来历史最低水平。”中指研究院（华中）市场研究中心主任李国政介绍，新政落地后，武汉首套房商贷利率较此前下降约30个基点，有利于进一步释放刚需，促进扩大消费和投资。

银行是落地执行的重要一环。“5月24日重庆宣布调整住房信贷政策，我们第一时间推动政策落地，27日首批执行新政的房贷已开始放款，利率较此前普遍下降20个至25个基点。”中国农业银行重庆两江分行相关人士说。

“上海房贷政策优化后，改善性住房的利息支出明显减少。”上海中原地产分析师卢文曦测算，上海的二套房商贷利率从4.25%（非差异化地区）降低到3.9%后，按照100万元贷款、30年期限、等额本息还款方式计算，利息总支出可减少约7.3万元。

5月27日晚，不少购房者连夜到上海市嘉定区龙湖青云阙售楼处下定或咨询政策。新华社记者郑钧天 摄

改善市场预期 楼市活跃度提升

最近，前来武汉江城府营销中心看房的客户不少。“四号楼刚开盘10天左右，已有9位客户交了定金。”置业经理张帆介绍，一系列新政密集出台后，客户多了，也带动了成交。

记者从上海嘉定区龙湖青云阙售楼处了解到，5月27日“沪九条”出台当晚的来电咨询量比平时多了3倍。“置业顾问一小时能接到10余位客户的咨询电话。”项目营销负责人告诉记者，新政刚出半小时，就有购房者在确认可享受最新二套房首付比例后立刻下定。

业内人士介绍，近期，多地楼市热度有所回升，房产销售和中介机构的看房量、咨询量、下单成交量都有明显增长。

杭州贝壳研究院监测的数据显示，新政推出后的5月18日至27日，杭州二手房咨询量较4月份日均增长20.3%，带看量日均增长29.7%，下定量日均增长41.3%，市场信心在逐步修复。

记者从湖北住建部门了解到，当地新政出台后市场各方反应积极。以武汉市为例，5月22日至27日武汉新建住房销售面积16.82万平方米、1425套，较4月日均销量增长46.2%。

“目前，首套房首付款比例已达历史最低水平，二套房首付款比例也创下近年新低，这直接降低了购房门槛。对一些家庭而言，可以少筹几十万元的首付款。”浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬认为，各地房地产政策接连落地，一定程度上满足了购房者的政策预期，有利于扩大购房需求。

深挖政策空间 助推楼市回暖

当前，房地产市场仍处于恢复过程中，不少房企面临经营困难，地方政府正在进一步深挖政策空间，在优化增量住房政策的同时，努力消化存量房产。

“部分在建商品住房消化速度趋慢，资金回笼也不及预期，影响了正常开发。”虞晓芬说，要进一步从需求端出台相关政策，激发有效需求、盘活存量资产，助力楼市筑底企稳。

在金融举措之外，多地积极推出配套政策：重庆出台多项人才购、换新购等优惠政策；上海推出多项新政聚焦新市民和青年家庭为主的合理住房需求；湖北鼓励高品质住宅开发，对架空层、空中花园等给予免计容奖励……

另外，郑州、南京、珠海等地国企已先行先试通过直接收购、以旧换新等方式参与到存量房的去化过程中。中国人民银行新设立的3000亿元保障性住房再贷款，可支持地方政府以合理价格收购已建成未出售商品住房用作保障性住房，推动商品房市场去库存，改善房企的资金状况。

“新政持续显效，有望进一步提振市场和消费者的信心。”卢文曦表示，新工具与各地的区域政策将进一步形成叠加效应，供需两端同步发力，多策并举稳市场，助推楼市回暖。（记者吴雨、李晓婷、王自宸、林光耀、郑钧天）

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房地产市场供求关系已发生重大变化，未来会因城施策丨第一财经首席经济学家调研

摘要

2023年10月，第一财经研究院发布的“第一财经首席经济学家信心指数”为50.89，连续三个月回升，维持在50荣枯线以上。经济学家们认为，未来经济托举政策有望加码，支撑经济逐步企稳复苏。受基数效应影响，第三季度GDP同比增速将低于第二季度，预测均值为4.47%。他们预计今年整体经济增速将会高于5%的发展目标，对2023年度GDP同比增速的预测均值为5.04%。

环亚数字经济研究院李文龙认为，当前中国经济仍处于逐步恢复的关键阶段。招商银行丁安华表示，预计经济将延续温和修复，三季度经济动能将较二季度有所改善，但低于一季度。兴业证券王涵预计，展望四季度，国内经济基本面正逐渐企稳回升。

经济学家们对9月CPI同比增速的预测均值为0.15%，PPI同比预测均值为-2.32%。

长江证券伍戈认为，地缘冲突风险将加剧原油价格上行。

9月固定资产投资累计增速预测均值为3.23%。

德勤中国许思涛表示，由于房地产对经济有着重大影响（占投资总额近25%，影响三分之一的经济活动）且进入下行周期，预计未来几年内它会拖累整体经济增速。他认为，中国遭遇雷曼时刻或系统性风险的可能性较小，但房地产企业股价低迷也严重限制了其投资活动。

9月工业增加值增速预测均值为4.52%。

民生银行温彬认为，除制造业外，大宗商品价格回升将支撑采矿业生产，预计9月工业生产环比将继续加快。

9月社会消费品零售总额同比增速预测均值为4.74%。

长江证券伍戈认为，基于去年疫情引致的低基数，社零同比增速将趋势抬升。

在本次预测中，经济学家们认为我国政策将持续助力稳增长，对9月新增贷款预测均值为25376.43亿元，社会融资总量预测均值为3.78万亿元，M2同比增速预测均值为10.63%，未来一个月存款基准利率和LPR利率水平变化可能性都较小。

瑞穗证券周雪预计，9月份信贷增长将保持强劲，而固定资产投资和零售销售增长将继续加速。她表示，相信这种积极势头将持续到第四季度，使中国能够实现全年5%左右的增长目标。

中国人民银行授权中国外汇交易中心公布2023年9月28日人民币对美元汇率中间价为7.1798，本次调研中，经济学家们下调了年底人民币对美元中间价的预测，由上月底的7.06调至7.15，他们认为10月底人民币对美元汇率将贬值至7.23。

民生银行温彬表示，总体来看，国内稳增长政策效果正逐步显现，基本面触底回升基本得到验证，后续随着地产政策效果显现，经济有望进一步改善，这将对人民币汇率有所支撑。在政策底已较为明确的情况下，预计10月份人民币汇率总体仍将保持平稳，在7.2~7.3区间双向波动。

曾经房地产行业过热时，为保障其平稳有序发展，我国出台了一系列限制性措施，在本期调研中，首席经济学家们对房地产行业未来的走势做出了研判，他们认为我国房地产市场供求关系已经发生重大变化，未来会因城施策。

正文

一、信心指数：10月信心指数为50.89

2023年10月，第一财经研究院发布的“第一财经首席经济学家信心指数”为50.89，连续三个月回升，仍然高于50荣枯线。经济学家们认为，未来经济托举政策有望加码，支撑经济逐步企稳复苏。

兴业证券王涵预计，展望四季度，国内经济基本面正逐渐企稳回升。7月份“价格底”已出现，出口、投资和消费等经济名义变量可能持续改善。8月下旬以来“政策底”也基本明确，政策密集部署之后落地效果可期。海外方面，由于通胀黏性风险难消，美联储货币政策预期维持紧缩；而美国存量财政支撑进入尾声，大选年新增支出难以超预期。四季度美元预期或仍保持强势，但内部积极因素或将支撑人民币汇率相对稳定。

环亚数字经济研究院李文龙认为，当前中国经济仍处于逐步恢复的关键阶段。从需求端看，内需成为最具有潜力的拉动力量，是未来政策需要加大重视的方向。从生产端看，民营企业相对缺乏信心，活力不足，需要进一步切实与突破性的举措来激发民营经济的活力。

瑞穗证券周雪表示，中国经济增速预计在9月进一步企稳。9月采购经理人指数回升以及8月工业利润正增长都说明经济正处于复苏的轨道中。此外，9月份存量房贷利率的大面积调整以及强劲的政府债券融资有助于巩固现有的回升势头。她预计9月份信贷增长将保持强劲，而固定资产投资和零售销售增长将继续加速。有信心这种积极势头持续到第四季度，使中国能够实现全年5%的增长目标。

二、GDP：2023年第三季度经济增速预测均值4.47%

本次调研中，有13位首席经济学家对2023年第三季度GDP同比增速进行了预测，他们的预测均值为4.47%，中位数为4.5%。他们认为，近期经济温和修复，但受基数效应影响，第三季度GDP同比增速将低于第二季度，今年整体经济增速将高于5%的发展目标，他们对2023年度GDP同比增速给出的预测均值为5.04%。

招商银行丁安华表示，前瞻地看，预计经济将延续温和修复，三季度经济动能将较二季度有所改善，但低于一季度。由于去年二、三季度GDP基数由低转高，今年三季度GDP同比增速或较二季度大幅回落，位于4%附近。后续政策将相机抉择，很可能继续加码，托底经济实现全年5%左右的增长目标。

德勤中国许思涛认为，展望未来，考虑到全球利率将见顶回落，美元升值周期进入尾声，2024年的经济环境可能有所改善；即使是考虑到各种挑战因素，2023年中国经济仍有望实现5%左右的增长目标。

三、物价：9月CPI同比预测均值为0.15%、PPI为-2.32%

经济学家们对2023年9月CPI同比增速的预测均值为0.15%，高于统计局0.1%的8月公布数据。其中，招商银行丁安华给出了最高预测值0.4%，兴业银行鲁政委给出了最低预测值-0.1%。

9月PPI同比增速的预测均值为-2.32%，较统计局公布的上月值（-3%）回升0.68个百分点。调研中，该指标的预测最高值为-1.6%，来自英大证券郑后成；最低预测值为-2.7%，来自招商银行丁安华。

长江证券伍戈认为，价格方面，地缘冲突风险将加剧原油价格上行。国内地产新政效果未被证实前，钢价难以趋势上行。生产安全监管趋严，煤炭仍有供给收缩压力，但用电淡季下需求将明显回落，煤价或维持震荡。考虑基数效应，PPI同比降幅将继续收窄，但斜率趋缓。低价消费受到更多追捧下，服务价格涨幅有限。叠加年内猪价承压，CPI同比略高于零。

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2023年8月最佳预测经济学家9月预测（CPI）：

李文龙：0.2%

邵宇：0.1%

温彬：0.1%

2023年8月最佳预测经济学家9月预测（PPI）：

程实：-2.6%

丁安华：-2.7%

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四、社会消费品零售总额：9月增速预测均值为4.74%

9月社会消费品零售总额同比增速预测均值为4.74%，较上月4.6%的公布值上升0.14个百分点。其中，5.5%的最大值来自民生银行温彬和兴业银行鲁政委，招商银行丁安华给出了最小值4.1%。

兴业银行鲁政委表示，伴随着稳增长、扩内需政策落地，居民就业以及收入稳步修复，对消费构成重要支撑，社零“N”形复苏下半段或已开启。餐饮收入方面，中秋节和国庆假期相连，长假将带动居民旅游出行，提振服务消费。9月，执行航班架次同比增长约106%；截至9月26日，19城日均地铁客运量环比下降5.5%，降幅略大于季节性。电影票房方面，在剔除中秋节影响后，截至26日，9月日均票房约相当于2019年同期的108%。商品零售方面，后地产周期商品、石油及制品等分项或对商品消费形成额外支撑。8月末以来，房地产政策明显放松，一线城市宣布“认房不认贷”，部分二线城市全面取消限购，二手房成交量上升，带动后地产周期商品消费；存量房贷利率下调，亦可通过降低还款压力，提升居民消费意愿。此外，8月汽油价格上涨，石油及制品分项拉动限额以上商品零售近1个百分点，成为当月最大贡献项；9月汽油价格较8月环比增长1.2%，或继续对商品零售形成支撑。

五、工业增加值：9月增速预测均值为4.52%

调研结果显示，9月工业增加值同比增速预测均值为4.52%，稍高于上月4.5%的公布数据。其中，渣打银行丁爽给出了最小值3.2%，兴业银行鲁政委给出了最大值5.2%。

英大证券郑后成表示，9月官方制造业PMI指数的分项指数——生产指数录得52.7，较前值大幅上行0.8个百分点，且创近6个月新高。与此同时，9月生产经营活动预期录得55.5，虽然较前值下行0.1个百分点，但是依旧位于2022年4月以来的相对高位。9月秋高气爽，是生产的传统旺季，因此9月生产指数大幅上行，包含一定的季节性成分，但是月度边际上行0.8个百分点，超出季节性因素，表明生产有一定的实质性修复。但是，考虑到2023年9月52.7的读数在2007年以来的19年的历史同期中，列倒数第七位，预示2023年9月生产的修复力度不是很大，还有上升空间。

六、固定资产投资增速：预测均值为3.23%

经济学家们对9月固定资产投资增速的预测均值为3.23%，其中东方证券邵宇给出了最高值3.5%，英大证券郑后成给出了最低预测值3%。

银河证券许冬石在调研中下调了全年固定资产投资增速预测，其中制造业投资、基建投资增速上调，但房地产开发投资增速进一步下调。

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2023年8月最佳预测经济学家9月预测（固定资产投资累计增速）：

程实：3.4%

丁安华：3.2%

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七、房地产开发投资：9月增速预测均值为-8.8%

调研结果显示，9月房地产开发投资累计增速的预测均值为-8.8%。参与调研的经济学家中，东方证券邵宇给出了最高值-7.6%，英大证券郑后成给出了最低值-9.2%。

德勤中国许思涛表示，当前，中国房地产市场的走向受市场关注。由于房地产对经济有着重大影响（占投资总额近25%，影响三分之一的经济活动）且进入下行周期，预计未来几年内它会拖累整体经济增速。房地产投资目前仍延续下滑态势，1~8月房地产开发投资完成额累计下降8.8%。从短期来看，主要开发商股价下调令投资者担心其会进一步陷入财务困境，而这也将对企业部门和地方财政产生不利影响。他认为，中国遭遇雷曼时刻或系统性风险的可能性较小，但房地产企业股价低迷也严重限制了其投资活动。

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2023年8月最佳预测经济学家9月预测（房地产开发投资累计增速）：

程实：-8.8%

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八、外贸：9月贸易顺差预测均值为712.81亿美元

在本次调研中，首席经济学家们预计9月我国进出口数据都将继续较去年同期下降，按美元计价，9月我国进口同比预测均值为-7.84%，出口同比预测均值为-5.99%，贸易顺差预测均值为712.81亿美元。

民生银行温彬表示，从景气指数与高频数据看，9月我国制造业PMI新出口订单指数为47.8%，较上月回升1.1个百分点，进口指数为47.6%，较上月回落1.3个百分点。运价方面，BDI指数持续回升，反映全球干散货运需求回暖，我国出口集装箱运价指数保持低位。主要国家需求出现分化。美、欧、日9月制造业PMI分别为49.8%、43.4%和48.5%，美国环比回升，欧洲小幅回落，日本明显回落。东盟国家中，菲律宾重回50%上方，但越南跌回50%下方，马来西亚、泰国均下行并持续低于50%。9月越南出口由同比下降转为增长4.9%，韩国同比降幅收窄至-4.4%，反映亚洲供应链有所恢复。从价格因素看，9月全球商品价格涨跌互现。CRB综合现货指数月度平均同比下降2.7%，降幅较8月收窄，对进出口名义增速的不利影响有所减弱。整体看，预计9月我国出口2900亿美元，同比下降9.1%；进口2240亿美元，同比下降4.6%，实现贸易顺差660亿美元，较去年同期收窄约165亿美元。

九、新增贷款：9月新增贷款预测均值为25376.42亿元

经济学家们预计，2023年9月新增贷款将由上月公布值（13600亿元）上升至25376.42亿元，调研中，最小值18000亿元来自英大证券郑后成，最大值30000亿元来自兴业证券王涵。

瑞穗证券周雪预计，9月份信贷增长将保持强劲，而固定资产投资和零售销售增长将继续加速。她表示，相信这种积极势头将持续到第四季度，使中国能够实现全年5%左右的增长目标。

十、社会融资总量：9月预测均值为3.78万亿元

调研结果显示，9月社会融资总量预测均值为3.78万亿元，高于央行公布的8月数据（3.12万亿元）。其中，兴业证券王涵给出了最大值4.3万亿元，英大证券郑后成给出最小值2.8万亿元。

招商银行丁安华表示，金融形势方面，融资需求端，8月政府债融资大幅提速，推升社融增速回升0.1个百分点至9%，受房贷政策放松支撑，居民贷款边际修复，但受PPI和企业利润收缩拖累，企业贷款改善有限；货币供给端，政府债券发行加快带动资金回流国库，拖累M2同比增速下降0.1个百分点至10.6%。

十一、M2：9月增速预测均值为10.63%

经济学家们预计，9月M2同比增速从央行公布的8月水平（10.7%）下降至10.63%。其中，东方证券邵宇给出了最大值11.1%，民生银行温彬、长江证券伍戈、英大证券郑后成、摩根大通朱海斌、招商银行丁安华和银河证券许冬石给出了最小值10.5%。

兴业银行鲁政委认为，M2方面，9月信贷与社融继续好转，在季节性因素下，9月M2同比预计与上月持平。

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2023年8月最佳预测经济学家9月预测（M2同比）：

丁安华：10.5%

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十二、利率&存款准备金率：2023年10月变化可能性极小

在本次预测中，有11位经济学家对利率及存款准备金率进行了预测。所有经济学家均认为10月份存款基准利率和大型金融机构存款准备金率发生变化的可能性较小。同时，给出LPR利率水平预测的经济学家中，所有经济学家均预计月内1年期LPR利率水平不会发生变化，有1位经济学家预计5年期LPR水平月内存在下调可能，其他经济学家均认为该利率水平发生变化的可能性较小。

十三、汇率：2023年底人民币汇率预期均值为7.15

中国人民银行授权中国外汇交易中心公布2023年9月28日人民币对美元汇率中间价为7.1798，本次调研中，经济学家们下调了年底人民币对美元中间价的预测，由上月底的7.06下调至7.15，他们认为10月底人民币对美元汇率将贬值至7.23。

民生银行温彬表示，总体来看，国内稳增长政策效果正逐步显现，基本面触底回升基本得到验证，后续随着地产政策效果显现，经济有望进一步改善，这将对人民币汇率有所支撑。在政策底已较为明确的情况下，预计10月份人民币汇率总体仍将保持平稳，在7.2~7.3区间双向波动。

十四、官方外汇储备：9月底公布值为31151亿美元

在本次调研中，经济学家们对9月底我国外汇储备规模的预测均值为31311.1亿美元，稍高于9月底31151亿美元的公布数据。

十五、政策

东方证券邵宇表示，国内经济持续恢复、回升向好、动力增强，但内生动力还不强，需求驱动仍不足，未来需要进一步提升经济增长动能、切实稳定就业大局等，财政货币政策需要持续助力稳增长。

摩根大通朱海斌认为，要稳预期的话，在宏观政策层面，不仅财政和货币政策端需要出台一些稳增长的措施，更重要的是如何根据这些问题提出有针对性的政策方向的转变。比如，在鼓励产业升级方面，不仅要强调制造业的升级，也要对服务业的升级采取更加支持的态度。

十六、宏观经济热点问题

曾经房地产行业过热时，为保障其平稳有序发展，我国出台了一系列限制性措施，在本期调研中，首席经济学家们对房地产行业未来的走势做出了研判，他们认为我国房地产市场供求关系已经发生重大变化，未来会因城施策。

东方证券邵宇认为，为了推动房地产产业向新的发展模式平稳过渡，后续可能还会出台住房双轨制、租售并举等政策。

环亚数字经济研究院李文龙表示，面对经济下行，政府财政收入压力增大，房地产的限制性措施总体将逐步放松，且放松的力度与城市规模基本呈现负相关关系。房地产作为中国的支柱性产业，其重要地位短期内无法替代。因此，房地产市场需要特别关注与化解系统性风险，应从全局角度考虑妥善化解与避免系统性负面冲击的形成、激化以及外溢。

兴业证券王涵认为，房地产在不同地区仍体现出明显的结构性差异，一线城市以及二线核心城市仍有明显的人口流入压力，这些地区可能会继续保留部分限制性措施。后续，预计部分非核心城市，可能进一步取消限购等地产政策。

招商银行丁安华认为，8月31日，首付比例下调、增量和存量房贷利率调整以及一线城市“认房不认贷”三大工具同时落地。本轮房地产政策调整已涉及“限贷”政策多个层面，“限贷”实际上已成为历史，但目前除广州非核心区取消限购外，一线城市限购政策仍未放松。从政策力度看，一线城市调整认房认贷标准，降低存量房贷利率符合市场预期，但首付比例及新发放二套房底线利率下调超出市场预期。从政策节奏看，本轮政策调整节奏快于预期，甚至快于2014~2016年周期。9月以来一线城市房地产成交边际上有所改善，但考虑到经济主体收入承压、信心不足，各项政策的落地实效仍有待观察。未来地产政策是否继续放松，取决于商品房销售和经济动能的修复进程。

瑞穗证券周雪表示，如果中国想在未来建立一个高效且成熟的房地产市场，目前行政性的限制措施（如限购限贷）势必会被更为长期和市场化的调节机制取代。她认为目前中国的房地产市场正处于转型过程中。长期来看，“三条红线”和房地产贷款集中管理会继续被用来防范系统性金融风险的发生。此外，房地产税、地方建设用地额度交易以及中央地方财税再分配都应是未来长期的改革方向。

本期“第一财经首席经济学家月度调研”14位经济学家名单（按拼音顺序排列）：

程实：工银国际研究部主管、董事总经理、首席经济学家

丁安华：招商银行首席经济学家

丁爽：渣打银行大中华区首席经济学家

李文龙：环亚数字经济研究院首席经济学家

鲁政委：兴业银行首席经济学家

邵宇：东方证券总裁助理、首席经济学家

王涵：兴业证券首席经济学家

温彬：民生银行首席经济学家兼研究院院长

伍戈：长江证券首席经济学家

许冬石：中国银河证券首席宏观分析师

许思涛：德勤中国首席经济学家

郑后成：英大证券公司首席宏观经济学家

周雪：瑞穗证券亚洲经济学家

朱海斌：摩根大通中国首席经济学家

（本文题图来源：第一财经）

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文 | 何啸 第一财经研究院研究员[db:内容]?